Kira Artış Hesaplama Aracı

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Türk Borçlar Kanunu madde 344 hükmüne göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran yasal tavan niteliğinde olup taraflar daha düşük bir oran kararlaştırabilirler.

11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında 7456 sayılı Kanun ile konut kiralarında geçici olarak %25 artış tavanı uygulanmıştır. Bu geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiş olup artık hem konut hem iş yeri kiraları için TÜFE 12 aylık ortalaması geçerlidir.

• TÜFE 12 Aylık Ortalama: Yasal tavan orandır. İşyeri veya konut farketmeksizin, kiraya veren bu oranın üzerinde zam talep edemez.
• Sözleşme Serbestisi: Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa düşük olan oran uygulanır.
• 5 Yılı Dolduran Sözleşmeler: Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa kiraya veren Kira Tespit Davası açarak emsal bedellere yükseltme talep edebilir.

Hesaplama Örneği

Aylık kirası 15.000 TL olan bir konutta, yenileme ayından bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalaması %45 ise yasal olarak en fazla %45 artış yapılabilir: 15.000 × 1,45 = 21.750 TL. Sözleşmede daha düşük bir oran (örn. %30) kararlaştırıldıysa düşük oran geçerli olur ve yeni kira 19.500 TL'ye çıkar. Ev sahibi, TÜFE'nin üzerinde bir zam talep edemez.

Konut ve İş Yeri Kira Artışı Farkı (Stopaj)

Yasal artış tavanı (TÜFE 12 aylık ortalama) konut ve iş yeri için aynıdır. Temel fark stopajdadır: iş yeri kiralarında kiracı (işletme), kira bedeli üzerinden %20 gelir vergisi stopajı keserek kalan net tutarı kiraya verene öder ve stopajı vergi dairesine yatırır. Bu araç, iş yeri seçildiğinde brüt, stopaj ve net tutarı ayrı ayrı gösterir; konut kiralarında stopaj uygulanmaz.

Geçmişe Dönük (Kümülatif) Kira Artışı

Yenileme tarihiniz bir yıldan eskiyse araç, her dönem için ilgili yılın yasal oranını uygulayarak kümülatif hesap yapar ve bugünkü güncel kira bedelini bulur. Böylece yıllardır zam yapılmamışsa veya geriye dönük fark merak ediliyorsa, dönem dönem birikmiş artış tek tabloda görülür.

Kiracı Kira Zammını Ödemezse Ne Olur?

Kiracı, yasal orana uygun zammı ödemekle yükümlüdür. Ödenmemesi hâlinde kiraya veren haklı ihtar çekerek temerrüt oluşturabilir; bir kira yılında iki haklı ihtar, dava yoluyla tahliye sebebidir. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Yasal sınırın üzerindeki zam talebi ise geçersiz olup kiracı yalnızca yasal oranı ödemek zorundadır.

İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira artış oranının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemeyeceğine dair yerleşik içtihat oluşturmuştur. Aşağıda bu konudaki emsal niteliğindeki kararlardan örnekler verilmiştir:

Kaynak: Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (Bedesten)